L’accession sociale à la propriété immobilière en France : la fin du modèle de la propriété individuelle ?
Résumé
Cette contribution intervient dans le cadre d'un évènement organisé par l'Université MC Gill dans le cadre d'un axe de réflexion sur le foncier et le bâti développé en lien notamment avec l'Université Jean Moulin Lyon 3 (France), l'Université Malmö (Suède) et l'Université Royale de Droit et des Sciences Economiques (Cambodge). La journée de conférence vise à étudier diverses questions que soulève la problématique de l’accès à la terre et les enjeux sociaux qui y sont reliés.
La présente contribution est une réflexion portant sur l'accession sociale à la propriété en France. Après avoir replacé le sujet dans son contexte dans le temps et, en particulier le contexte contemporain (lutte contre les copropriétés en difficultés, lutte contre les passoires thermiques...), l'auteur retient une approche à la fois globale et technique. Elle interroge de manière critique les politiques publiques menées en matière d'accession sociale à la propriété sur la durée. L'accession sociale à la propriété est toujours favorisée en France. De outils, nouveaux ou anciens, sont utilisés, en particulier dans les territoires urbains tendus, pour identifier le foncier mobilisable et pour le mobiliser de manière effective en réduisant le coût de celui-ci (notamment recours aux baux de longue durée et système de décote). Par ailleurs, des actions d'accompagnement des accédants sont menées au plan juridique en recourant à des dispositifs permettant aux futurs accédants de tester leur capacité à devenir propriétaire, via notamment les contrats de location-accession, et en développant les garanties, en amont et a posteriori, pour que le candidat à l'accession puisse émettre un consentement éclairé et puisse, en cas d'accident de la vie, limiter les conséquences de son choix de devenir propriétaire.
Pourtant, la question de l'accession sociale à la propriété, comme mode d'accès au logement, ne doit pas être appréhendée sous le seul prisme de l'intérêt supposé de l'individu à devenir propriétaire. Une approche globale de l'accès au logement doit être pris en compte, impliquant d'apprécier l'ensemble des intérêts en présence : celui bien légitime d'une personne aspirant, plus qu'à un toit, à devenir propriétaire de celui-ci, l'intérêt particulier des autres occupants dans le cadre d'un habitat collectif, l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires et l'intérêt général. L'action ou l'inaction de l'Homme a une influence en effet sur l'ensemble de notre planète. Le bâtiment est un secteur énergivore et est donc l'un des secteurs cible dans la lutte contre le réchauffement climatique. Or, la France compte 7 à 8 millions de passoires thermiques dont 600 000 dans le secteur social. Chaque question ne peut être traitée qu'en retenant une réponse adaptée à l'ensemble de ces enjeux, qui sont sociaux, économiques et environnementaux. Le choix de continuer à poursuivre le rêve d'une France de propriétaires interroge. La propriété sociale correspond-elle encore à la propriété individuelle ? Propriété privée du sol, propriété temporaire... la propriété sociale recouvre des réalités juridiques diverses, mais une réalité financière bien réelle : celui qui aura un droit de propriété au moins sur le bâti devra assumer toutes les obligations qui y sont liées, en termes d'entretien, de rénovation énergétique ou autres. Le droit de propriété est-il alors adapté ? pour tous ? Le recours à un droit de jouissance ne le serait-il pas davantage dans les cas où les ménages ne peuvent supporter plus que la valeur d'usage du bien ?