La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion et la copropriété des immeubles bâtis

Résumé : La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 entend promouvoir l'accession sociale à la propriété, ce qui ne pouvait être sans conséquence sur la question de la copropriété des immeubles bâtis (La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion et la copropriété des immeubles bâtis, PA 17 sept. 2009, p. 3). En effet, la mise en copropriété d'immeuble appartenant à un organisme HLM, lorsqu'il décide de céder un ou plusieurs lots à ses locataires, nécessite une réflexion sur l'entretien des immeubles et le cas échéant, sur le traitement des difficultés. La loi fournit finalement un dispositif éclaté duquel il n'est plus possible que de distinguer les dispositions ayant trait aux copropriétés en situation normale et celles relatives aux copropriétés en situation de crise. - Dans les copropriétés en situation normale, deux voies ont été suivies pour assurer le maintien de la qualité du parc immobilier. La première vise à inciter, voire à contraindre les copropriétaires à l'entretien de l'immeuble. Principalement concernant les travaux d'amélioration, une obligation d'information renforcée a été mise en place pour que l'acquéreur d'un logement social puisse consentir de manière libre et éclairée à l'acte envisagé. En plus des éléments exigés, tels que l'état daté et le carnet d'entretien, l'organisme HLM-vendeur doit fournir une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre, accompagnée d'une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l'acquéreur. La portée de cette mesure est incertaine, l'évaluation chiffrée intervenant bien en amont sur des travaux dont la date peut être éloignée. En outre, pour assurer la réalisation de ces travaux, les copropriétaires, à l'exception de l'organisme HLM, ont l'obligation de constituer des avances, dès lors que les travaux ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires. La seconde tend à maîtriser le coût de l'entretien. Ainsi pour éviter des coûts supplémentaires de personnel, l'organisme HLM peut mettre son personnel d'entretien et de gardiennage à disposition du syndicat des copropriétaires. De même le syndic ne peut pas demander de complément de rémunération pour des travaux courants et pour améliorer la transparence, concernant les autres travaux, les honoraires ne peuvent plus être fixés a priori, mais lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes conditions de majorité. - Dans les copropriétés en situation de crise, le législateur a développé la prévention des difficultés en créant une procédure d'alerte. L'alerte permet d'intervenir en amont dans le but de supprimer la difficulté à peine née. Jusqu'à cette réforme, seule la voie curative existait et l'intervention était très tardive, puisqu'il fallait une situation financière gravement compromise. La voie préventive permet désormais d'agir dès lors que les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la loi de 1965 ou lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux votés par l'assemblée générale et exécutés, demeurent impayées depuis six mois et après commandement de payer resté infructueux. La procédure est calquée sur le mandat ad hoc en matière commerciale, adapté à la matière de la copropriété. Il faut souligner que seule la crise financière a été traitée, à l'exclusion de toute autre difficulté, tel qu'un blocage au moment du vote en assemblée. La voie curative a également été assouplie dans les cas les plus graves, soit les hypothèses où le syndicat est dans l'incapacité d'exercer ses missions de gestion et de conservation de l'immeuble ou que la sécurité des occupants est gravement menacée. La procédure de carence étant lourde avait peu été utilisée par les communes. Elle a été simplifiée par la loi du 25 mars 2009.
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Contributor : Béatrice Kan-Balivet <>
Submitted on : Sunday, September 29, 2013 - 6:25:10 PM
Last modification on : Monday, December 2, 2019 - 12:46:03 PM

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Béatrice Kan-Balivet. La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion et la copropriété des immeubles bâtis. Les Petites Affiches, Journaux judiciaires associés, 2009, p. 3. ⟨hal-00867400⟩

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