La condition suspensive, «réputée accomplie», relative à l'obtention d'un prêt bancaire, dans une vente immobilière. Subtiles nuances ou éternelles incertitudes?

Blandine Mallet-Bricout (1)

1 CLJ - Centre Louis Josserand

In French Law, litigation on article 1178 of the civil code is recurrent. This provision concerns the hypothesis of a contract which is concluded under a condition precedent, and states : « A condition is deemed fulfilled where it is the debtor, bound under that condition, who has prevented it from being fulfilled ». Then, this rule creates the juridical fiction of the fulfillment of the condition, whereas the debtor committed a fault which precluded this fulfillment. In two recent decisions of the Cour de cassation, French judges take an interest in consequences of article 1178, in an apparently contradictory way. It can generate great practical problems when this provision applies to the sale of a real estate, concluded under the condition precedent that the buyer has to obtain a loan. When this condition is not fulfilled – then, the loan is not obtained - because of the buyer's fault, is it better to admit a strict application of article 1178, or on the contrary, to privilege a more pragmatic approach of that situation ? French case law doesn't seem to be fixed on that point.

En droit français, le contentieux relatif à l'article 1178 du Code civil est récurrent. Cet article vise l'hypothèse du contrat conclu sous une condition suspensive et dispose : « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ». Cette règle crée ainsi une fiction juridique, celle de la réalisation de la condition alors même que le débiteur a commis une faute qui en a empêché l'accomplissement. Dans deux arrêts récents de la Cour de cassation, les juges français s'intéressent, de manière apparemment contradictoire, aux effets de l'article 1178 : l'application de cette disposition a en effet pour conséquence la conclusion définitive du contrat. Or cela peut engendrer de graves difficultés pratiques lorsque cette disposition est appliquée à l'hypothèse d'une vente immobilière assortie de la condition d'obtention, par l'acquéreur, d'un prêt bancaire permettant de financer l'opération. Lorsque la condition n'est pas réalisée - et donc le prêt pas obtenu, par la faute de l'acquéreur, faut-il privilégier une lecture stricte de l'article 1178 ou une approche plus pragmatique de la situation ? La jurisprudence française semble osciller à ce propos.

Mots clés: condition; prêt bancaire; vente immobilière; fiction; faute; force obligatoire

Domaines: Droit

Blandine Mallet-Bricout. La condition suspensive, «réputée accomplie», relative à l'obtention d'un prêt bancaire, dans une vente immobilière. Subtiles nuances ou éternelles incertitudes? : (À propos de deux décisions de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation). Revue juridique Thémis de l'Université de Montréal, 2009, 22 pages de la revue (10), page 299. ⟨hal-00426938⟩